WA Abre el Camino para los Eco-Poblados de Mini Casas:
Las mini casas, son una opción de vivienda cada vez más atractiva y barata, así como una elección de estilo de vida alternativo en tendencia a medida que las personas se dan cuenta de que la "calidad de vida" no depende de rodearse de "cosas".
A pesar de esto, las mini casas han enfrentado restricciones regulatorias significativas para su ubicación, lo que ha resultado en que no ganen popularidad. La reciente aprobación del proyecto de ley ESSB 5383 (En Washington), destinado a permitir el desarrollo de ecopoblados de mini casas y formalizar los requisitos de ubicación para las casas sobre ruedas en todo el estado, marca un punto de inflexión significativo para la vivienda asequible en WA.
En ciudades en crecimiento que no tienen suficientes viviendas para todas las personas que las necesitan, permitir la construcción de más viviendas de todas las formas y tamaños ayuda a mantener a la baja los alquileres y los precios promedio, lo que beneficia a todos porque en la sociedad moderna, una población estable tiende a causar menos problemas sociales. Además, un aumento en la financiación para subsidios, que es posible cuando hay un reconocimiento legal para ciertas clases de viviendas, proporciona más hogares a aquellos que aún no pueden pagar lo que ofrece el mercado actualmente. Y las protecciones para los inquilinos, que dependen de viviendas legales, protegen a quienes tienen menos seguridad en la vivienda, incluidos los inquilinos, aislandolos de los cambios rápidos. El movimiento de las mini casas tienen un lugar en esto y el estado de Washington está aprovechando una oportunidad pionera para aprobar un paquete coordinado de políticas de vivienda que insta a las ciudades de todo el estado a tomar medidas colectivas para adoptar a las mini casas como parte de la mezcla de viviendas en WA.
Todo sobre las mini casas
Aquí hay algunas preguntas que frecuentemente se hacen acerca de las Casas Pequeñas:
¿Qué son exactamente?
- ¿Vehículos recreativos (RVs)?
- Casas móviles o remolques?
- Estructuras pequeñas construidas en el lugar?
La verdad es que muchas Casas Pequeñas no encajan de manera clara en ninguna de estas tres definiciones. Algunas mini casas fabulosas tienen ruedas, lo que les da la opción de movilidad, mientras que otras están en cimientos permanentes. La gran mayoría son el resultado de creativos hacedores de bricolaje, y como tal, desafían cualquier definición clara para los legisladores hasta ahora; o incluso el cumplimiento de códigos de construcción específicos, lo que para Ecohome ofrece emocionantes oportunidades de innovación, pero al mismo tiempo puede ser problemático. ¿Qué tan calificados o educados en la ciencia de la construcción son la mayoría de los constructores de mini casas y cómo afectará esto a la integridad de construcción, al consumo de energía, a la calidad del aire interior (a menos que se elijan gabinetes y madera contrachapada libres de formaldehído), a la comodidad, ya te haces una idea. Las palabras clave aquí son "Casa" y "Hogar", para que las mini casas sean una opción "Verde" como residencia permanente, a juicio de Ecohome, se necesita tomar una postura sobre su integridad de construcción y rendimiento.
Dependiendo de sus características, se aplican diferentes estructuras regulatorias. Por ejemplo, los vehículos recreativos (RVs) pueden ser certificados por el Departamento de Trabajo e Industrias (L&I). Este proceso de certificación históricamente no ha sido adecuado para un RV personalizado o una mini casa sobre ruedas. (NB, ahora hay un nuevo proceso regulatorio disponible que facilita que los RVs personalizados o las mini casa sobre ruedas obtengan la certificación con el L&I)
Mientras tanto, las estructuras construidas en el lugar deben cumplir con los códigos de construcción locales y las mini casas históricamente no han podido cumplir con los requisitos de tamaño y técnicos para viviendas unifamiliares en los códigos de construcción locales de WA, ya que imponen tamaños internos mínimos.
Básicamente, las mini casas vienen en todas las formas y tamaños, desde mini casas construidas en contenedores de envío hasta hogares con forma de huevo de la era espacial sobre ruedas. ¡Realmente hay una mini casa para todos!
¿Dónde pueden ubicarse las mini casas y cuánto tiempo pueden permanecer en un lugar?
Si está sobre ruedas, las jurisdicciones locales generalmente lo considerarán un vehículo recreativo (RV), así que a menos que se ubique en un parque de casas móviles o RV o alguna otra excepción de planificación limitada, las regulaciones locales de zonificación y desarrollo también presentan desafíos, como los requisitos de tamaño mínimo y de estacionamiento. Además, los límites de ocupación y los límites en el número de viviendas accesorias en terrenos residenciales limitan el potencial para la vida comunitaria también.
La Nueva Legislación de mini casas en Washington:
La nueva regulación de Washington, ESSB 5383, respalda el desarrollo y la adopción de las mini casas de muchas maneras:
- La nueva ley define específicamente a las mini casas por primera vez de la siguiente manera:
"Tiny Houses o mini casas" y " Mini Casas con ruedas" deben considerarse en el estado de WA como: "Una vivienda destinada a ser utilizada como vivienda permanente con disposiciones permanentes para vivir, dormir, comer, cocinar y saneamiento, construida de acuerdo con el código de construcción estatal." Por primera vez, esto diferencia a las mini casas de los vehículos recreativos y otros tipos de viviendas, permitiendo que estas estructuras tengan su propia categoría y la capacidad de ser utilizadas como residencias permanentes legales en WA.
- Dirige la adopción de estándares de códigos de construcción para la construcción de mini casas:
En 2018, el Consejo Internacional de Códigos emitió sugerencias para los estándares de construcción de mini casas en el Apéndice Q del Código Residencial Internacional (IRC). La legislación de mini casas ESSB 5383 dirige al Consejo de Construcción del Estado de WA a adoptar estándares específicos para mini casas antes del 31 de diciembre de 2019. La legislatura espera que las nuevas pautas del IRC se conviertan en la base de estos estándares, pero a su vez, los gobiernos locales pueden enmendar sus códigos de construcción para incluir estas nuevas disposiciones.
Además, apenas el año pasado, la legislatura estatal aprobó un proyecto de ley que autoriza a los gobiernos locales a adoptar regulaciones que eliminen cualquier requisito mínimo de área bruta en el piso para viviendas unifamiliares (ver HB 1085).
- Incluye las minis casas prefabricadas en la definición de viviendas prefabricadas construidas en fábrica.
El proyecto de ley amplía la definición de viviendas prefabricadas en el RCW 43.22.450 para incluir mini casas y mini casas con ruedas, incorporando las casas pequeñas prefabricadas en el proceso de certificación de viviendas prefabricadas del Departamento de Labor e Industrias (L&I).
- Crea un camino regulador para la obtención de permisos para comunidades ecológicas de mini casas.
En el estado de Washington, el RCW 58.17.040 (5) actualmente permite el uso de un plan de sitio vinculante: "Con fines de arrendamiento cuando no se permite colocar ninguna estructura residencial que no sean casas móviles o remolques de viaje en el terreno".
El nuevo ESSB 5383 amplía esta sección de la ley de subdivisión para incluir mini casas y casas con ruedas, permitiendo el uso de un proceso de plan de sitio vinculante local para crear comunidades de mini casas o eco-aldeas. Además, se ha añadido una nueva sección al Capítulo 35.21 del RCW que permitirá a una ciudad o pueblo adoptar una ordenanza para regular la creación de comunidades de mini casas.
El proyecto de ley también enmienda el RCW 35.21.684 (3) para prohibir que las ciudades o pueblos adopten ordenanzas que impidan que las mini casas con ruedas se utilicen como residencia principal dentro de comunidades de casas prefabricadas/móviles/remolques. Sin embargo, un gobierno local puede requerir que las mini casas contengan al menos un inodoro y una ducha interna o que las comunidades de casas móviles proporcionen equivalentes o conexiones permanentes de saneamiento y servicios públicos.
- Amplía la protección bajo la Ley del Arrendador-Inquilino de mini casas manufacturadas/móviles (MHLTA).
La legislación específicamente amplía las protecciones del Capítulo 59.20 del RCW a los inquilinos de comunidades de mini casas. El Proyecto de Justicia del Noroeste ofrece un resumen de los derechos y obligaciones de los inquilinos bajo el MHLTA aquí.
- Exime de los requisitos de licitación competitiva para la construcción de mini casas por parte de estudiantes.
Los distritos escolares, instituciones de educación superior y otras entidades gubernamentales que ofrecen programas de capacitación elegibles para estudiantes pueden firmar contratos con organizaciones comunitarias, sin fines de lucro y otros para construir mini casas para viviendas asequibles de bajos ingresos, especialmente en eco-aldeas y comunidades, sin estar obligados a cumplir requisitos de licitación competitiva o procesos de adjudicación para la construcción.
Esto nos hace pensar en los famosos Domes de Baggins End en UC Davis, nombrados así en honor a la casa de Bilbo en El Hobbit, también conocidos como Los Domes o la comunidad Davis Domes. Ahora es una cooperativa de vivienda estudiantil en la Universidad de California Davis. Inspirados por Buckminster Fuller y construidos por estudiantes en 1972 a partir de conchas de fibra de vidrio aisladas con espuma, en un grupo liderado por Ron Swenson, activista ambiental, inventor y gran persona en general. Ron Swenson fue posteriormente parte de la red original de Ecohome y fundador de Swenson Solar, Blacktail Solar Homes, etc. Recientemente, Ecohome disfrutó de una reunión de los "Domies" originales en UC Davis durante las celebraciones del Día de la Tierra, sobre lo cual escribiremos más adelante. ¿No sería genial ver comunidades autogobernadas por mini casas como esta en todo el campus de las universidades en el estado de Washington?
Próximos Pasos: Mini Casas y Gobiernos Locales
Los gobiernos locales interesados en ampliar las oportunidades para la adopción y promoción de mini casas y comunidades de estas pueden iniciar el proceso para adoptar regulaciones locales que se alineen con la nueva legislación. Estas acciones podrían incluir:
- Crear comités asesores de partes interesadas para eco-aldeas y fomentar la participación comunitaria en las solicitudes de planificación de mini casas.
- Revisar mapas de zonificación y planes integrales para determinar dónde podrían ubicarse comunidades y aldeas de mini casas en WA.
- Identificar y eliminar barreras existentes para las mini casas en los códigos (por ejemplo, requisitos de tamaño mínimo para residencias permanentes).
- Modificar las regulaciones existentes de planificación de sitios para incluir disposiciones para mini casas y casas pequeñas con ruedas.
- Modificar el código de construcción local de WA para incorporar los nuevos estándares estatales para mini casas (una vez que sean adoptados más adelante este año).
- Elaborar regulaciones para la ubicación de comunidades de mini casas y su conexión a servicios públicos y aguas residuales.
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