Cómo Poner una Mini-Casa en Tu Propiedad de Forma Legal en EE. UU.

¿Cómo obtener la aprobación para las mini casas o Tiny Houses como viviendas en su propiedad?

Instalar legalmente una mini casa o Tiny House en su propiedad generalmente es posible, una vez que sabe cómo hacerlo. La Tiny Home Industry Association (THIA) trabaja con estados y comunidades para ayudarles a comprender la creciente tendencia hacia las casas más pequeñas y encontrar formas creativas de asegurar que su instalación sea legal. Son un gran defensor de los propietarios de Tiny Homes en Estados Unidos y luchan por modificar las leyes cuando es necesario, buscando proporcionar acceso a esta opción de vivienda económica.

Para evitar ser consideradas remolques, las mini casas sobre ruedas deben cumplir con las normas nacionales relacionadas con los vehículos recreativos. Las leyes estatales adicionales requieren que tengan un aspecto similar al de las casas tradicionales y que funcionen como ellas, incluyendo requisitos de aislamiento y otras características. En esencia, deben clasificarse como "viviendas" más que como vehículos recreativos, para asegurar que sean aptas para una residencia a largo plazo, a diferencia de los vehículos recreativos, que están destinados a estancias temporales.

Algunos estados que están trabajando para legalizar las mini casas sobre ruedas (THOWs) incluyen Maine, Minnesota, Missouri, Florida, Texas, Colorado, Oregón, Washington y Carolina del Norte.

A medida que más estados adoptan leyes que legalizan las THOWs, se están desarrollando normas nacionales a medida que estos estados adoptan el lenguaje utilizado por otros. Por ejemplo, Maine ha adoptado casi textualmente las leyes recientes de Los Ángeles. Sin embargo, no todas las ciudades apoyan esta tendencia, por lo que antes de buscar mini casas a la venta cerca de usted, le recomendamos leer este artículo.

Actualmente, la mayoría de las ciudades las legalizan como "unidades de vivienda accesorias" (ADU). El siguiente paso será presionar para que las mini casas sean unidades independientes en lotes más pequeños o que se agrupen en comunidades de mini casas. Al igual que las unidades de vivienda secundaria, este movimiento seguirá creciendo a medida que más comunidades aboguen por la legalización de las casas pequeñas.

¿Qué reglamentos y leyes debemos cumplir al habilitar una vivienda como unidad de vivienda accesoria (ADU)?

En general, las ciudades y los condados consideran que cualquier área donde ya se permitan las ADU es adecuada para las mini-casas móviles. Por ejemplo, no se puede colocar una ADU en el patio delantero; debe respetar la estética del vecindario y estacionarse de manera que se integre correctamente con el entorno.

¿Cuáles son los requisitos para estacionar una mini-casa o Tiny House (THOW) en su propiedad?

La mayoría de las ciudades y condados requieren que una mini-casa o Tiny House se conecte a los servicios municipales, como el agua, el alcantarillado y la electricidad. Sin embargo, en áreas rurales, algunos condados permiten que se utilicen sistemas sépticos existentes, dependiendo de las regulaciones del departamento de salud ambiental local y evaluado caso por caso.

En cuanto a la electricidad, los requisitos en California exigen que las conexiones eléctricas se entierren a una profundidad de 40 cm. De no ser así, la casa debe contar con un sistema independiente de paneles solares fotovoltaicos.

En la práctica, muchos ocupantes descubren que, debido al bajo consumo eléctrico de las mini-casas, el costo de instalar un sistema de paneles solares suele ser elevado y la recuperación de la inversión puede llevar demasiado tiempo. Por esta razón, las mini-casas con paneles solares son más comunes en zonas donde no hay acceso a la red eléctrica y suelen contar con baterías o algún tipo de sistema de almacenamiento de energía.

¿Cuáles son los costos asociados con la instalación de una mini-casa?

Cada ciudad tiene sus propios requisitos, por lo que los costos pueden variar. Sin embargo, la mayoría de las ciudades exigen cumplir con los siguientes puntos:

• Las mini-casas deben estar instaladas sobre una plataforma, que puede ser de concreto, asfalto, piedra o piedra compactada.
• Deben conectarse de manera segura al sistema de agua y alcantarillado de la vivienda principal, con las líneas eléctricas enterradas, a menos que se utilicen paneles solares.
• Las unidades deben tener un zócalo que oculte las ruedas. Algunas comunidades requieren que el zócalo esté protegido contra incendios para evitar que las brasas se filtren por debajo.

El costo total es difícil de determinar, ya que depende de la ubicación y de los requisitos específicos para instalar una mini-casa en su propiedad. Sin embargo, es seguro decir que será considerablemente más económico que el costo de una fundación tradicional.

¿Existen requisitos que obliguen a fijar las mini-casas?

Hasta ahora, no existe ninguna ley que exija el amarre de las mini-casas. Sin embargo, en áreas propensas a terremotos o tornados, sigue siendo recomendable tomar esta medida.

¿Cuál consideramos que es la mejor opción de instalación para una Tiny House o mini-casa?

Le sugerimos que eleve la mini-casa para evitar que las ruedas toquen el suelo, lo que podría causar putrefacción. Colóquela sobre pilares y asegúrela a los soportes del suelo. En caso de sismos, si la casa sobre ruedas se desplaza de sus pilares, es probable que aterrice suavemente sobre la plataforma si está a pocos centímetros del suelo.

¿Qué planos debo presentar para obtener el permiso de instalación de una Tiny House en mi propiedad?

Los THOWs generalmente deben ser aprobados por un inspector independiente que certifique que cumplen con las ordenanzas locales.

No es necesario presentar los planos de la estructura de la mini-casa. Los planos que debe presentar son los correspondientes a la plataforma y las conexiones de servicios. Los inspectores no revisan la unidad en sí ni su método de construcción o calidad.

Una mini-casa móvil puede ser autorizada e instalada en su propiedad en tan solo 90 días. Tenga en cuenta que los costos de instalarla sobre una fundación pueden ser un 20 a 30% más altos que si se opta por una mini-casa sobre ruedas.

¿Deben los constructores de Tiny Houses contar con la certificación de RV?

No, los constructores de Tiny Houses no necesitan estar certificados como vehículos recreativos, pero la unidad en sí debe cumplir con el código 1192 de la NFPA o el 119.5 del código ANSI. En las zonas donde se permite, existen empresas independientes y autorizadas que realizan inspecciones durante el proceso de construcción.

¿Es NOAH (Organización Nacional de Viviendas Alternativas) un organismo certificador aceptable para los inspectores externos?

En algunos condados y ciudades se permite la presencia de inspectores externos, pero esto depende de cada caso. Antes de contratar a un constructor o comenzar la construcción de una Tiny House en su propiedad, es importante que averigüe los requisitos locales y construya de acuerdo con ellos. Asegúrese de que cualquier empresa de certificación que utilice esté aprobada por la ciudad. Investigar con anticipación es crucial. Por ejemplo, los requisitos para las ventanas de salida de incendios pueden variar entre condados. Para garantizar una construcción exitosa, tanto usted como su constructor deben conocer la normativa local, evitando así costosos errores o la necesidad de hacer modificaciones..

¿Cómo puedo obtener la normativa local sobre las Tiny Houses?

El sitio web de la THIA ofrece información sobre las normativas por estado, pero es complicado mantenerla actualizada. Aunque existen solo 50 estados, hay más de 89,000 municipios en Estados Unidos, lo que hace imposible conocer todas las leyes locales vigentes.

Como propietario que desea colocar una mini-casa en su terreno, usted debe asegurarse de que su constructor conozca los requisitos y procesos locales. Solicite siempre por escrito que la unidad que están construyendo cumpla con las normativas del lugar donde planea instalarla. Además, es importante que realice su propia investigación y formule las preguntas adecuadas a los constructores.

¿Cómo empezar la construcción de una mini-casa (Tiny House)?

Antes de considerar la instalación de una mini-casa en su propiedad, le recomendamos obtener toda la información necesaria, ya que es posible que la oficina de planificación local no esté completamente al tanto de las leyes o los requisitos para instalar una ADU, THOW o Tiny House en su terreno.

Para obtener información más detallada, puede acceder a una serie de tres talleres disponibles a través de la THIA, que puede descargar y que le enseñarán a navegar por el proceso y a trabajar con los funcionarios del gobierno para promover las mini-casas en su región.

Le sugerimos también encontrar asesores locales o funcionarios de la construcción dispuestos a apoyar las Tiny Houses y comenzar a dialogar con ellos sobre su legalización.

¿Cómo se están adaptando las Tiny Houses en Latinoamérica?

Muchos países de Latinoamérica están adoptando cada vez más las casas pequeñas debido a la libertad financiera que ofrecen. No solo son más económicas de adquirir que una casa tradicional, sino que también tienen un costo de mantenimiento relativamente bajo. Países como Colombia, México, Argentina y Perú han sido pioneros en esta tendencia de viviendas minimalistas y poco a poco se está extendiendo con fuerza a otros países de la región.